Налог с дохода от продажи недвижимости

 

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) доход, получаемый физическим лицом при продаже жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, земельного участка или иной недвижимости облагается налогом (НДФЛ).

 

Платить или не платить?

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога.

По общему правилу, минимальный срок владения недвижимым имуществом составляет 5 лет.

Однако из этого правила есть исключения. Так минимальный срок владения недвижимым имуществом сокращается до 3 лет, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества возникло до 01.01.2016 г.
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования;

 

Важно! Отсчет срока при наследовании начинается не со дня  государственной регистрации, а с момента смерти наследодателя.

 

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено в дар от члена семьи или близкого родственника;

 

Важно! Членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации являются: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

 

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
  3. продаваемое жилое помещение и участок под ним (при наличии такового) является единственным у налогоплательщика. Не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю.

 

Важно! Данное положение распространяется только на жилую недвижимость. К коммерческой недвижимости применяется общее правило 5 лет.

Расчет суммы налога. Если платить все же нужно.

По общему правилу доходы физического лица при продаже жилой и нежилой недвижимости облагаются налогом по ставке 13%.

Учитывая, что для собственника это довольно ощутимая сумма, законодательством предусмотрен ряд условий, при которых эти затраты можно минимизировать, применив имущественный вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, а именно:

– уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на 1000000 рублей в случае продажи жилого дома, квартиры, комнаты, садового дома или земельного участка или доли в указанном имуществе;

– уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на 250000 рублей, в случае продажи иного недвижимого имущества.

 

Важно! Налоговый вычет в размере 250000/1000000 рублей можно использовать один раз в год.

 

Помимо этого уменьшить сумму налогооблагаемого дохода можно на сумму понесенных затрат на приобретение отчуждаемой недвижимости.

 

Выбираем только один вариант! Одновременно применить имущественный налоговый вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов НЕЛЬЗЯ.

 

Помним о кадастровой стоимости.

При расчете суммы НДФЛ нужно помнить о том, как она взаимосвязана с кадастровой стоимостью объекта недвижимости. Так, если продажа недвижимости состоялась за цену, меньше кадастровой оценки, установленной на 1 января года, в котором продан объект, то исчислять налог нужно будет именно с кадастровой оценки, умноженной на 70% (понижающий коэффициент).

 

Важно! Правило понижающего коэффициента распространяется только на случаи купли-продажи. При расчете налога с полученного в дар объекта недвижимости применяется полная кадастровая стоимость.

 

О сроках и декларации.

В тех случаях, когда налогоплательщик освобожден от уплаты НДФЛ, подавать налоговую декларацию не нужно.

 

Напомним: это те собственники недвижимости, которые продали ее по истечении минимального срока владения недвижимым имуществом.

 

Во всех остальных случаях налоговая декларация 3-НДФЛ обязательно заполняется и подается в срок до 30 апреля года, следующего за тем, в котором состоялась сделка. Даже если используя имущественный налоговый вычет вам удалось уменьшить сумму налога до ноля. 

 

Оплатить рассчитанную сумму налога нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости. 

 

Если декларация в налоговые органы не попала вовремя, то инспектор рассчитает сумму налога самостоятельно. Если информации о сумме сделки у него нет, то он рассчитает сумму налога исходя из кадастровой стоимости. Естественно, налоговые вычеты, которые могли бы быть применены собственником, он применять в расчетах не будет.

 

Кроме того за несвоевременную подачу декларации предусмотрены штрафные санкции: 5% от суммы рассчитанного налога, не более 30% высчитанного налога, но и не менее 1000 рублей

 

За неуплату суммы налога также предусмотрен штраф в размере 20% от не уплаченной суммы налога и пеня за каждый календарный день просрочки.